Cabinet PLACIDE;

Immobilier : Les nouveautés 2016

Philippe PLACIDE, Avocat Martinique, vous offre cette actualité !

La loi de finances et la loi de finances rectificative n’ont pas apporté de changements radicaux pour les propriétaires de biens immobiliers.

 Les investissements locatifs 

 Le dispositif DUFLOT PINEL
Entré en vigueur au 1er janvier 2013, le dispositif anciennement DUFLOT, rebaptisé « DUFLOT PINEL », est un investissement intermédiaire par lequel le propriétaire bailleur doit s’engager à respecter des conditions de ressources et de plafonds de loyers par m². La loi de finances abroge, à compter du 1er janvier 2016, l’obligation pour l’investisseur de respecter, au sein d’un même immeuble neuf, un pourcentage de logements qui devait pouvoir être acquis sans ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Sans fixer de maximum, le pourcentage ne pouvait pas être inférieur à 20%.

 Le dispositif MALRAUX

Depuis le 1er janvier 2009, les investissements réalisés dans des immeubles historiques ouvrent droit à une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des dépenses, et non plus à une déduction sans limitation des dépenses engagées (avant 2009). Les deux régimes continuaient à coexister. La loi de finances pour 2016 supprime la déduction illimitée pour les dépenses exposées à compter du 1er janvier 2018.

 Le crédit d’impôt de transition énergétique (CITE)

 La loi de finances a prorogé jusqu’au 31 décembre 2016 le dispositif CITE tout en l’aménageant :

  • N’ouvrent plus droit au crédit d’impôt les dépenses relatives aux systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie éolienne et les chaudières à condensation. Un dispositif transitoire permet le maintien de l’avantage si le particulier s’est engagé avant le 1er janvier 2016 c’est-à-dire s’il a d’ores et déjà accepté un devis et versé un acompte ;
  • Le crédit d’impôt est plafonné lorsque les équipements acquis sont dits « mixtes » c’est-à-dire qu’ils intègrent, par exemple, à la fois la production d’électricité par des panneaux solaires et la production de chauffage par énergie solaire thermique. Cette mesure s’applique aux dépenses engagées à compter du 30 septembre 2015 sauf mesure transitoire applicable ;
  • Avant tout établissement de devis, une visite obligatoire doit être effectuée par les entrepreneurs des logements nécessitant des travaux soumis à la qualification RGE.
  • Les plus-values immobilières et logement social

L’exonération de la plus-value de cession de logements à des bailleurs sociaux publics et privés est prorogée jusqu’au 31/12/2016. Le bénéfice de cette exonération est subordonné à l’engagement par le bailleur social de construire des logements sociaux dans un délai de 4 ans. L’exonération est proportionnelle à la surface du bien sur laquelle porte l’engagement du bailleur. Sont toutefois exclus les logements situés dans des quartiers faisant l’objet d’un projet de renouvellement urbain.

 Depuis 2015, l’exonération était étendue aux cessions réalisées au profit de bailleurs privés sous conditions. La loi de finances pour 2016 précise à nouveau les modalités d’application sur deux points :

  • D’une part, les logements sociaux concernés sont exclusivement les logements à usage locatif et les logements-foyers conventionnés ouvrant droit à l’APL.
  • D’autre part, l’exonération de la plus value est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions telles que mentionnées sur le permis de construire.
  • Les gîtes ruraux et la location meublée

A compter des impositions établies au titre de 2016, les propriétaires de gîtes ruraux devront, pour continuer à bénéficier de l’abattement de 71 % pour frais, demander le classement de leur bien en « meublé de tourisme ». L’intervention d’un organisme accrédité pour effectuer la visite de contrôle est nécessaire.

  • La TVA à 5,5 % sur les logements situés dans les quartiers prioritaires

L’avantage fiscal est prolongé pour les constructions dans les anciennes « zones ANRU », dont la convention a expiré en 2014, dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un permis de construire déposé avant fin 2016.
Ce dispositif est possible sous réserve pour les acquéreurs de respecter un certain niveau de ressources et d’affecter le bien à leur résidence principale.

  • Le prêt à taux zéro 

La loi de finances a modifié le prêt à taux zéro pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016.

Ce qu’il faut retenir de ces changements :

  • L’éligibilité des acquisitions de biens anciens à réhabiliter situés sur l’ensemble du territoire ;
  • Le financement couvre désormais 40 % de l’acquisition (au lieu de 35 % antérieurement) ;
  • L’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale est réduite à 6 ans.
  • Le plafond des ressources de l’emprunteur est porté à 37 000 €.
  • L’éco-prêt à taux zéro

Il est prorogé pour 3 ans soit jusqu’au 31 décembre 2018. La liste des travaux éligibles est étendue aux travaux subventionnés par l’ANAH, le particulier doit appuyer sa demande du descriptif et du devis des travaux envisagés. L’emprunteur devra justifier de la réalisation des travaux dans un délai de 3 ans (et non plus de 2 ans). Un éco-prêt complémentaire pourra être demandé dans la mesure où l’éco-prêt initial et le complémentaire n’excédent pas à eux deux 30 000 euros.

  • La majoration forfaitaire de 5 € de la valeur locative est supprimée

A défaut de prorogation de l’abattement exceptionnel de 30 % sur la vente des terrains à bâtir, le législateur revient sur les dispositions adoptées l’année dernière. En effet, la valeur locative cadastrale des terrains à bâtir situés dans certaines communes, a été majorée de plein droit de 25 % pour les impositions 2015 et 2016. A cela s’ajoutait une majoration forfaitaire de 5 € / m² supprimée par la loi de finances rectificative pour 2015. Un dégrèvement devrait être appliqué directement par le service des impôts, sous réserve de précisions complémentaires.

A compter de 2017, une nouvelle majoration forfaitaire modulable de 1 à 5 € / m² (selon délibérations) est instituée, et la majoration proportionnelle de 25 % supprimée.

Orpi.

NLDR: Le Cabinet PLACIDE vous assiste pour de nombreux conseils ou procédures, en matière immobilière.

 

Philippe H. PLACIDE

Avocat à la Cour
Ancien Distingué de la Conférence
Past-Président de l’ Union des Jeunes Avocats de la Martinique
Membre du Conseil de L’Ordre
62 Av. Jean Jaurès 1er étage
97200 Fort de France
Martinique (French West Indies)
Tel: 0596 546 443 (RDV)
Fax:0596 546 437
Visitez notre Site (web) : http://avocatsconseilsprocedures.com

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